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売買
ここでは不動産の売買についての情報を記載したいと思います。
と、いいましても売買の情報を一まとめにするのは非常に困難ですので、ポイントを絞ってここでは
売買の買うほうについての記載をしたいと思います。
購入計画を立てる
マイホームの購入は一生における大仕事。ですので、絶対に失敗はしたくないものです。
まずは、購入の計画を立てる所から始めてみましょう。そのときに、自分の中である程度条件を整理すると、
自分には必要ない余計な不動産情報が入ってくることを防いでくれます。交通の便、買い物・学校・病院・
公共設備などによる利便性、地域の発展性などの条件の中で、あなたならどの点に重点を置きますか。
また、一般住宅にするのかマンションにするのか、新築か中古か、広さや間取りなどはどうかなど、
自分の中で住みたい物件の条件を絞っておきましょう。また将来のこともしっかり考えた購入計画を
立てることが大切です。
買換えをする場合
買い替えのとき、つい購入物件に目がいきがちですが、手持物件はちゃんと売却できるでしょうか。
仮に「購入」を先にするにしても、「買換え特約」は入れてありますか？
基本的には、今の住まいの売却と買換える住宅の購入とを並行的に進めていくのが理想です。
しかし、現実にはどちらかを先に進めなければならないケースが多いです。どちらを先に進めるのが良いかは
それぞれの事情によって異なってきます。
売却を先に進めた場合
売却価格(成約価格)が決まってから買換えの住宅を探すことになるので、資金計画に狂いがなく、
安全に取引を進めることができます。
また、売り急ぐ必要もないので、購入希望者との交渉にも時間をかけて行なうことができます。
しかし、売却が決まっているので自宅を引き渡すまでに次の住宅を決めなければなりませんし、
決まっていても未完成の場合は仮住まいが必要になるケースもあります。
流れとしては以下の通りです。
手持ち物件の売却契約 → 売却代金の受領 → 新規物件の購入契約
購入を先に進めた場合
住宅の引渡し時期を気にせず、買換え先の住宅をじっくり探せます。
また、購入する住宅によっては買換え特例や買取保証を不動産会社が付けてくれることもあります。
しかし、売り急ぐため売却価格を大幅に引き下げなければならないケースや、売却が長引いたために
売却する住宅と買換える住宅との二重ローンを背負うこともあります。
流れとしては以下の通りです。
買換え特約付新規物件購入契約 → 手持物件の売却契約 → 売却代金の受領→ 購入代金の支払い
買換えに必要な条件
売却によりローンを返済できる
現在抱えている住宅ローンを全て返済する必要がありますので、ローン残高よりも高い金額で
今の住まいを売却する必要があります。
それが不可能な場合は自己資金(貯蓄等)で差額を補うか、銀行の買換えローンを利用します。
買換える住宅用の頭金を用意できる
最初に住宅を買ったときと同様、頭金を用意して住宅ローンを組む必要があります。
売却により現在のローンを全て返済し、その上で、頭金に充当する現金が用意できなければなりません。